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Modelo de
Contrato para Aluguel – Não residencial
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Contrato de Locação para Fins Não-Residenciais -
(simples modelo genérico - O ideal é que seja elaborado
sob medida.)
Os signatários desde instrumento, de um lado, como
locador, ............, portador do CPF n.o .................................., e,
de outro, como locatário, .........., brasileiro, casado,
do comércio, portador do CPF n.o ..............................................., têm por justo e
contratado o seguinte, que mutuamente aceitam e outorgam,
a saber:
O primeiro nomeado loca, ao segundo, o imóvel de sua
propriedade (ou autorizado está para tanto), sito à
.............................................................................,
bairro...........................,
cidade...........................................,
estado......., imóvel esse, com as seguintes
características: (descrever da melhor forma possível o
imóvel, seus pertences, etc.), mediante as cláusulas e condições
adiante estipuladas:
1.ª) O prazo de locação é de XX (xx) anos/meses, com início
em .... de ........................... de 200.. e término no dia .... de ................
de 200... ;
2.ª) O aluguel proveniente da presente locação, bem como
os encargos legais provenientes da mesma, deverão ser
pagos pelo Locatário ao Locador, em seus escritórios sito
na
...............................................................
(ou, ao seu procurador, etc.) ;
3.ª) O locatário, saldo as obras que importem na segurança
do prédio, obriga-se por todas as outras, devendo trazer o
imóvel em boas condições de higiene e limpeza, com os
aparelhos sanitários e de iluminação, pinturas e telhados,
vidraças, mármores, fechos, torneiras, pias, banheiros,
ralos e demais acessórios em perfeito estado de
conservação e funcionamento, para assim restituí-lo quando
rescindido este contrato, sem direito a retenção ou
indenização por quaisquer benfeitorias ainda que
necessárias, bem como as voluptuárias, as quais ficarão
desde logo incorporadas ao imóvel;
4.ª) Obriga-se mais o locatário a satisfazer todas as
exigências dos Poderes Públicos, a que der causa e não
fazer modificações no imóvel sem autorização escrita do
locador, facultando-lhe desde já vistoriar o mesmo quando
julgar conveniente;
5.ª) O locatário não poderá transferir este contrato nem
sublocar ou emprestar o prédio no todo ou em parte, sem
autorização por escrito do locador;
6.ª) No caso de desapropriação do imóvel objeto deste
contrato, fica já isento de qualquer responsabilidade o
locador;
7.ª) Nenhuma intimação do Serviço Sanitário será motivo
para o locatário abandonar o prédio ou pedir rescisão
deste contrato, salvo se ficar constatado através de
perícia judicial estar o imóvel ameaçado de ruína;
8.ª) Tudo quando for devido pelo locatário, proveniente da
locação, será cobrado amigavelmente ou judicialmente, e
competirá ao devedor o pagamento dos honorários
advocatícios dos patronos do locador, desde já fixados em
20% (vinte por cento);
9.ª) No caso de morte ou insolvência dos fiadores, fica o
locatário obrigado a substituir a fiança no prazo de 30
(trinta) dias após o fato, sob pena de infração contratual
com a conseqüente rescisão da presente locação;
10.ª) Fica estipulada a multa equivalente sempre a 5
(cinco) aluguéis vigentes por ocasião da infração de
qualquer das cláusulas constantes do presente contrato;
multa essa que será cobrada sempre integralmente da parte
infratora, independentemente de outros encargos; observado
o disposto no artigo 4.o e parágrafo único da vigente
legislação do inquilinato;
11.ª) O aluguel do imóvel objeto do presente contrato será
de R$ ......(.......) mensais;
Parágrafo 1.o – O aluguel e os encargos, tais como taxas,
impostos e outros previstos neste contrato, vencem no
último dia de cada mês e serão pagos no escritório do
procurador do locador ou onde este indicar.
Parágrafo 2.o – O aluguel mensal acima pactuado será
reajustado, automaticamente, se possível, mensalmente, com
base no equilíbrio contratual e da cumulatividade,
usando-se para tanto um índice de livre escolha, que
represente fielmente a inflação do período, toda vez que a
mesma ultrapassar o patamar de 10% (dez por cento),
independentemente de revisão contratual;
Parágrafo 3.o – Se, em virtude de lei subseqüente, vier a
ser admitida a correção do aluguel em periodicidade
inferior à prevista na legislação vigente à época da sua
celebração, concordam as partes, desde já e em caráter
irrevogável, que a correção do aluguel e o seu indexador
passarão automaticamente a ser feitos no menor prazo que
for permitido pela lei posterior.
12.ª) O aluguel ora contratado vencerá sempre no último
dia de cada mês e deverá ser pago no primeiro dia útil do
mês subseqüente; após o que as partes livremente
convencionam que o recibo em atraso, juntamente com os
encargos, será acrescido de multa de 2% (dois por
cento), a título de multa penal previsto para a mora, nos
termos do artigo 916 e seguintes do Código Civil,
independentemente de custas e honorários advocatícios, que
serão cobrados amigavelmente ou judicialmente na base de
20%;
13.ª) O imóvel objeto do presente contrato destina-se
exclusivamente a fins não-residenciais, mais precisamente
no ramo de ........, não podendo ser alterada essa
destinação sem anuência por escrito do locador;
14.ª) As despesas havidas com manutenção e conservação em
geral, imposto predial, taxa de água e esgoto, luz, gás,
telefones e todas que possam incidir sobre o imóvel objeto
desta locação, na vigência da mesma, serão de inteira
responsabilidade dolocatário, sejam quais forem suas
modalidades de cobrança, mesmo que lançados em nome de
terceiros, até a efetiva entrega das chaves, estando de
acordo com essas disposições os fiadores;
15.ª) Quaisquer estragos ocasionados ao prédio e suas
instalações, bem como as despesas a que o proprietário for
obrigado por eventuais modificações feitas no imóvel pelo
locatário não ficam compreendidas na multa da cláusula
10.a;
16.ª) Como fiadores e principais pagadores, assinam também
o presente instrumento -..............., brasileiro,
aposentado, casado com ........., portadores do CIC
nº......., residentes e domiciliados à .........., que
assumem a responsabilidade de todas as obrigações
contraídas pelo locatário, responsabilidade que somente
cessará com a efetiva restituição ao locador do imóvel
locado;
Parágrafo 1.º - Não se considerará moratória, no sentido
legal da expressão, a tolerância com que o locador
suportar os atrasos do locatário no cumprimento de suas
obrigações não sendo, portanto, invocável, pelos fiadores
o disposto no artigo 1.503, nº 1, do Código Civil;
Parágrafo 2º - Os fiadores desistem da ciência da ação de
despejo eventualmente movida contra o locatário, ciência
cuja inexistência não implicará a extinção de sua
solidariedade na obrigação do pagamento da multa
contratual e demais ressarcimentos legais e previstos
neste contrato;
Parágrafo 3º - O locatário assume responsabilidade civil e
criminal pela legitimidade das assinaturas dos fiadores;
Parágrafo 4º - Os fiadores nesta ato reconhecem que por
efetiva restituição do imóvel se entende a efetiva entrega
das chaves ao mesmo locador ou seu representante legal,
mesmo que o contrato ou a locação estejam por tal de
denúncia ou por força de lei renunciando, destarte, à
faculdade estipulada no artigo 1.500 do Código Civil;
Parágrafo 5º - Os fiadores outorgam-se recíproca
procuração para recebimento de citações iniciais,
intimações, notificações, ciência ou avisos relatvos às
obrigações assumidas neste contrato;
Parágrafo 6º - Os fiadores obrigam-se a comunicar, por
escrito, ao locador, a mudança de seus endereços
comerciais e residenciais, sob as penas das leis civis e
penais e tornar aplicável mais uma vez o parágrafo 2.º
desta cláusula;
Parágrafo 7º - Os fiadores mencionados na cláusula 17.ª
deste contrato e que constituem casal, assumem essa
responsabilidade cada um por si, de tal forma que o
falecimento de um dos cônjuges não implica na extinção da
fiança e, assim, apenas daquele que faleceu e cujo espólio
responderá até a data do falecimento, permanecendo, porém,
a total e pessoal responsabilidade do cônjuge
remanescente, como se único fora desde o início, nos
termos do artigo 1.493 do Código Civil;
17.ª) Fica expressamente convencionado entre as partes que
não se aplica à quitação dos aluguéis e encargos o
disposto no artigo 943 do Código Civil, ou seja, a
quitação outorgada em cada mês não quita débitos
anteriores porventura existentes;
18.ª) A presente locação será regida pela vigente Lei do
Inquilinato;
19.ª) Rescindida a locação, amigável ou judicialmente,
devera o locatário exigir declaração que comprove
encontrar-se o imóvel em perfeito estado de conservação,
tal qual como lhe está sendo entregue nesta oportunidade.
A falta de obtenção desta declaração servirá de prova
necessária para a cobrança de estragos quer seja contra o
locatário ou fiadores, valendo-se o locador da
apresentação dos recibos comprobatórios dos prazos
realizados provenientes do reparo dos danos causados;
20.ª) O locatário nesta oportunidade constitui seu
bastante procurador para receber citações, intimações e
notificações em seu nome, seus fiadores, individualmente;
21.ª) Caso o imóvel objeto deste contrato venha a ser
colocado à venda, desde já o locatário se obriga a
permitir seja o mesmo visitado por possíveis interessados,
desde que acompanhados do locador ou seus administradores;
22.ª) O locatário se obriga a entregar ao locador mediante
recibo, todos os impostos e taxas que lhe forem entregues,
pagos ou à pagar, sob pena de responder por despesas
provenientes de tais pagamentos fora do prazo;
23.ª) O locador fará um seguro contra fogo e o locatário
pagará as despesas havidas com o mesmo, isentando-se de
responsabilidades civis para com o proprietário do imóvel,
seguro esse no valor inicial a ser estipulado pela
seguradora, após vistoria e avaliação do imóvel, critério
esse que será mantido em todas as renovações futuras;
24.ª) Fica facultado à parte inocente em caso de rescisão
do presente contrato a cobrança de multa sempre
equivalente a 5 (cinco) aluguéis vigentes à época da
mesma, ou a cobrança de saldo de aluguéis até o término do
contrato a título de perdas e danos, nos termos do artigo
1.193 e parágrafo único do Código Civil;
25.ª) Os fiadores autorizam que seja concedida moratória
ao locatário eventualmente inadimplente e renunciam
expressamente ao benefício de ordem a que aludem os
artigos 1.491 e 1.499 do Código Civil Brasileiro; e ainda
declaram expressamente estarem de acordo com qualquer
majoração que o valor locativo venha a sofrer, por força
de acordo amigável entre as partes, ou ainda através de
decisões judiciais, mesmo que não compareçam assinando,
bem como na hipótese de vir a ser decretado o despejo do
locatário-afiançado em ação própria, e por força de
acordo, deixar de ser executada a sentença, persistindo a
locação, persistirá a fiança até a efetiva entrega das
chaves;
26.ª) Estipulam as partes contratantes que a falta de
pagamento de aluguéis configura prática de infração
contratual prevista no artigo 9.º, II, em razão do que, em
sendo decretado o despejo por este motivo, ficará isento o
locador da caução prevista no parágrafo 4.º, artigo 63,
prevalecendo então o disposto no artigo 64, todos da
vigente legislação do inquilinato;
27.ª) Para a propositura de qualquer ação judicial, tendo
por objeto a locação e a fiança à mesma concedida, com
amparo no artigo 111 e parágrafos do Código Penal, as
partes elegem o Foro Central (João Mendes), com renúncia
expressa de qualquer outro por mais privilegiado que seja,
independentemente do domicílio dos contratantes;
28.ª) Os aluguéis e encargos não pagos na data prevista
nesse contrato serão acrescidos de juros de 1% (um por
cento) ao mês e, caso o atraso seja superior a trinta
dias, ficarão ainda sujeitos à correção monetária com base
na variação do índice oficial, usado para a medição da
inflação mensal, pró-rata, a contar do dia 30 do mês não
pago até a data do efetivo pagamento;
29.ª) Estipulam ainda as partes, de comum acordo,
amparados pelo disposto na Constituição da República
Federativa do Brasil, que desocupado o imóvel, por
rescisão amigável ou judicial, os aluguéis e encargos
devidos até aquela data serão corrigidos pelos índices da
correção monetária convencional, até a data do efetivo
pagamento, estando de acordo com a presente cláusula,
também os fiadores;
30.ª) Convencionam, ainda, as partes, que a correção
monetária do aluguel encerra ato jurídico perfeito,
acabado e consumado, sendo sempre devida, mesmo na
hipótese de congelamento oficial do valor dos aluguéis,
daí porque a correção monetária do aluguel será sempre
efetivada pela variação do maior índice oficial, a
critério do locador, na forma já mencionada acima. Por fim
as partes convencionam, ainda, que o aluguel ora
contratado não sofrerá efeitos de congelamento ou
deflação, caso essas medidas venham a ser determinadas
pelo governo federal.
31.ª) Considerando o disposto na Lei n.º 8.009, de 20 de
março de 1990, os fiadores qualificados na cláusula 17.ª,
a despeito do disposto no artigo 82 e incisos da vigente
Legislação do Inquilinato, declaram expressamente e sob as
penas da lei que possuem outros imóveis e que, por esse
motivo, o imóvel apresentado por ocasião da elaboração da
ficha cadastral e deste contrato, não se configura com o
mencionado no artigo primeiro da citada lei, sendo
portanto passível de penhora, caso venham a ser apurados
débitos decorrentes da fiança que ora é prestada e, ainda,
poderá o locador a seu critério promover, no caso de falta
de pagamento de aluguéis, sem que haja decreto do despejo
do afiançado, execução direta contra os fiadores, nos
termos do artigo 585, inciso IV do C.P.C.;
32.ª) O locatário atesta expressamente ter o locador
cumprido com as obrigações decorrentes do disposto nos
incisos I e V do artigo 22 da vigente legislação do
inquilinato;
33.ª) Por inteira liberalidade, locatário e fiador
autorizam já o locador, se assim o mesmo pretender, sejam
as citações, intimações e notificações judiciais feitas na
forma do inciso IV do artigo 58 da vigente legislação;
34.ª) O locatário declara ter investigado e estar
convencido de que o ramo de atividade a ser exercida no
imóvel locando é compatível com as exigências legais por
parte das autoridades competentes;
35.ª) O presente contrato será registrado junto a um dos
Cartórios de Registro da Capital e as despesas com o
referido registro serão suportadas pelo locatário;
36.ª) O locatário declara expressamente que o ramo de
negócio que irá explorar no imóvel objeto desta locação
não se enquadra nas restrições do artigo 53, da Lei n.º
8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991;
37.ª) Face ao disposto no artigo 79 da Lei n.º 8.245/91,
que não alterou o disposto no artigo 1.196 do Código
Civil, em caso de retomada do imóvel, após a notificação
premonitória, passará a ser devido o aluguel indenização
ou pena que vier a ser arbitrada na mesma;
38.ª) Estipulam ainda as partes contratantes que, se no
curso desta locação houver qualquer modificação na moeda
ou introdução de qualquer outro índice que tenha por
finalidade medir a inflação, servindo de índice de
reajuste, sem nenhuma redução do valor locativo à época,
tais modificações incorporar-se-ão de imediato ao presente
contrato;
39.ª) Fica terminantemente proibida toda e qualquer
alteração ou modificação interna ou externa no imóvel sem
autorização por escrito do locador; a não-observância a
tal requisito implicará infração grave, ensejadora da
rescisão contratual cominada com a multa contratual, além
de perdas e danos a serem apurados judicialmente;
40.ª) O locatário desde já fica obrigado pela perfeita
conservação da calçada fronteiriça do imóvel ora locado,
respondendo também por multas que venham a ser aplicada
pela autoridade competente, em razão do descumprimento à
obrigação assumida.
As partes contratantes declaram expressamente que as
condições contidas no presente contrato passam a ser Lei
entre as mesmas, usando para tanto dos direitos e
garantias individuais que cada qual tem assegurado pela
Constituição da República Federativa do Brasil de
05.10.88; bem como terem discutido todas s cláusulas do
presente instrumento, razão pela qual ficam as mesmas
ratificadas inteiramente por não se tratar de contrato de
adesão;
E, por assim terem contratado, assinam o presente contrato
em 03 (três) vias na presença das testemunhas abaixo e, a
seguir registrado de acordo com o artigo 135 do Código
Civil e a exigência do artigo 136, n.º 4.837, com as
alterações constantes do Decreto-Lei 5.318, de 29 de
fevereiro de 1940 e posteriores regulamentações.
São Paulo, ..... de ....... de 200...
Locador:
Locatário:
Fiador:
Fiador:
Testemunha:
Testemunha:
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