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Responsabilidades do(s) Fiador(es).
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Os altos índices de
inadimplência têm feito com que muitas pessoas desistam de
prestar fiança à amigos e parentes. Pesquisas apontam que
um dos maiores obstáculos para que um contrato de locação
seja concretizado são as garantias exigidas pelos
locadores e imobiliárias. A figura do fiador nada mais é
do que a garantia para o locador no que diz respeito às
despesas de aluguel, condomínio e IPTU. Para ser fiador, é
necessário que a pessoa possua pelo menos um imóvel,
devidamente quitado.
Pode ser fiador todos os maiores de 18 anos desde que
estejam no livre gozo de seus bens. O cônjuge deverá ter a
autorização uxória, ou seja, do seu parceiro, seja qual
for o regime de bens do casamento. Na ausência desta vênia
conjugal o ato de fiança pode ser desconsiderado pelo
judiciário. Vale ressaltar que, no caso de avarias no
imóvel, o locatário poderá acionar o fiador, que deverá
assumir eventual débito.
O artigo 39 da lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) diz que
"(...) qualquer das garantias da locação se estende até a
efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual
em contrário".
O que isso quer dizer?
"Quer dizer que o fiador é responsável pela segurança
financeira da locação até o final desta, até a entrega das
chaves. Isso significa a renúncia ao direito de se
exonerar da obrigação de fiador", explica o advogado
Otávio Andere, advogado especialista em Direito
Imobiliário.
O que diz o Novo Código Civil a respeito? Qual a
responsabilidade do fiador? Ele pode desistir da fiança?
O novo Código Civil se contrapõe a Lei do Inquilinato
alterando as normas
para o fiador ver-se livre da fiança, ou seja, a
exoneração do fiador.
O grande dilema jurídico é saber qual lei tem efeito, ora
a exoneração
prescrita pela Lei do Inquilinato ora o novo Código Civil.
E toda esse
transtorno se refere ao artigo 385 do novo Código.
"Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver
assinado sem
limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando
obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta
dias após a notificação do credor."
Segundo este Código, basta ao fiador notificar o credor
sua intenção em
exonerar-se da fiança e esperar pelo prazo de 60 dias.
Qual legislação está vigorando? O artigo 853 se refere a
todo e qualquer
tipo de fiança, inclusive a imobiliária? Ou será que esta
é regida pela lei
especial do Inquilinato?
"Há que ser levado em consideração o entendimento de que a
Lei do
Inquilinato prevalece sobre o Artigo 835 do Código Civil,
pois segundo o
artigo 2.036 deste mesmo diploma legal, "a locação de
prédio urbano, que esteja sujeita a lei especial, por ela
continua sendo regida". Todavia,
outra doutrina assegura que a fiança é regida pelo Código
Civil e não pela Lei do Inquilinato, isso porque a lei
especial se refere ao Código Civil, quando entra no
capítulo da fiança", explica Andere.
O fiador pode ser protestado?
Ainda que toda essa discussão sobre até onde vai a
responsabilidade do fiador, os que pretendem ser fiadores
devem sempre adotar a medida mais cautelosa quando forem
tratar do assunto. Ou seja, até que seja pacificado o
entendimento de que a responsabilidade do fiador deve ser
regida pelo novo Código Civil e não pela Lei do
Inquilinato, os candidatos a fiadores devem sempre estarem
cientes dos riscos que podem correr.
Mas até aonde a responsabilidade persiste ? Pela teoria
geral de Direito
Civil, a fiança é sempre um contrato acessório em relação
ao contrato
principal. Surge daí a primeira conclusão: sem o contrato
principal, não há o contrato acessório, pois este último
só existe se o primeiro existir.
Ainda em linhas gerais de direito, a responsabilidade do
fiador é, em geral, subsidiária, ou seja, o fiador somente
será acionado em juízo se o devedor principal da obrigação
inadimplir com esta. Todavia, pode ser estipular
contratualmente a responsabilidade solidária do fiador.
Uma vez assumida a obrigação de fiador solidário, este
ficará responsável nos exatos termos em que se obrigou o
devedor principal. Assim, ele pode ser protestado e
acionado para quitar a dívida do locatário.
Uma maneira de evitar que o fiador venha a ter problemas
no futuro, é se
precaver. De que forma? Solicitando ao inquilino os
comprovantes referentes ao condomínio, pagos mensalmente.
O que é o “Benefício de Ordem”?
Vamos exemplificar para esclarecer: o devedor principal de
uma obrigação, no caso, o locatário deixou de adimplir com
o pagamento dos aluguéis. Ocorre que, antes de se acionar
o devedor principal, o credor aciona o fiador. Ou seja, o
fiador está sendo acionado para responder pela dívida, sem
que antes tenha sido acionado o locatário. Neste caso, o
fiador pode requerer seja respeitado o “benefício de
ordem” para que, antes dos seus bens responderem à
execução, sejam, em primeiro lugar, executados os bens do
devedor principal. Ou melhor, o “benefício de ordem” é
direito de qualquer fiador em responder pela dívida
somente após a execução dos bens do devedor principal.
Todavia, se estiver contratualmente estipulada a
solidariedade entre o
devedor principal e o fiador, o chamado benefício de ordem
perde seus
efeitos práticos.
Wolney da Rocha Godoy - Advogado |
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