Responsabilidades do(s) Fiador(es).
 


Os altos índices de inadimplência têm feito com que muitas pessoas desistam de prestar fiança à amigos e parentes. Pesquisas apontam que um dos maiores obstáculos para que um contrato de locação seja concretizado são as garantias exigidas pelos locadores e imobiliárias. A figura do fiador nada mais é do que a garantia para o locador no que diz respeito às despesas de aluguel, condomínio e IPTU. Para ser fiador, é necessário que a pessoa possua pelo menos um imóvel, devidamente quitado.

Pode ser fiador todos os maiores de 18 anos desde que estejam no livre gozo de seus bens. O cônjuge deverá ter a autorização uxória, ou seja, do seu parceiro, seja qual for o regime de bens do casamento. Na ausência desta vênia conjugal o ato de fiança pode ser desconsiderado pelo judiciário. Vale ressaltar que, no caso de avarias no imóvel, o locatário poderá acionar o fiador, que deverá assumir eventual débito.

O artigo 39 da lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) diz que

"(...) qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário".

O que isso quer dizer?

"Quer dizer que o fiador é responsável pela segurança financeira da locação até o final desta, até a entrega das chaves. Isso significa a renúncia ao direito de se exonerar da obrigação de fiador", explica o advogado Otávio Andere, advogado especialista em Direito Imobiliário.

O que diz o Novo Código Civil a respeito? Qual a responsabilidade do fiador? Ele pode desistir da fiança?

O novo Código Civil se contrapõe a Lei do Inquilinato alterando as normas para o fiador ver-se livre da fiança, ou seja, a exoneração do fiador.
O grande dilema jurídico é saber qual lei tem efeito, ora a exoneração prescrita pela Lei do Inquilinato ora o novo Código Civil. E toda esse transtorno se refere ao artigo 385 do novo Código.

"Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor."
Segundo este Código, basta ao fiador notificar o credor sua intenção em exonerar-se da fiança e esperar pelo prazo de 60 dias.

Qual legislação está vigorando? O artigo 853 se refere a todo e qualquer tipo de fiança, inclusive a imobiliária? Ou será que esta é regida pela lei especial do Inquilinato?

"Há que ser levado em consideração o entendimento de que a Lei do Inquilinato prevalece sobre o Artigo 835 do Código Civil, pois segundo o artigo 2.036 deste mesmo diploma legal, "a locação de prédio urbano, que esteja sujeita a lei especial, por ela continua sendo regida". Todavia, outra doutrina assegura que a fiança é regida pelo Código Civil e não pela Lei do Inquilinato, isso porque a lei especial se refere ao Código Civil, quando entra no capítulo da fiança", explica Andere.

O fiador pode ser protestado?

Ainda que toda essa discussão sobre até onde vai a responsabilidade do fiador, os que pretendem ser fiadores devem sempre adotar a medida mais cautelosa quando forem tratar do assunto. Ou seja, até que seja pacificado o entendimento de que a responsabilidade do fiador deve ser regida pelo novo Código Civil e não pela Lei do Inquilinato, os candidatos a fiadores devem sempre estarem cientes dos riscos que podem correr.
Mas até aonde a responsabilidade persiste ? Pela teoria geral de Direito Civil, a fiança é sempre um contrato acessório em relação ao contrato principal. Surge daí a primeira conclusão: sem o contrato principal, não há o contrato acessório, pois este último só existe se o primeiro existir.

Ainda em linhas gerais de direito, a responsabilidade do fiador é, em geral, subsidiária, ou seja, o fiador somente será acionado em juízo se o devedor principal da obrigação inadimplir com esta. Todavia, pode ser estipular contratualmente a responsabilidade solidária do fiador. Uma vez assumida a obrigação de fiador solidário, este ficará responsável nos exatos termos em que se obrigou o devedor principal. Assim, ele pode ser protestado e acionado para quitar a dívida do locatário.

Uma maneira de evitar que o fiador venha a ter problemas no futuro, é se precaver. De que forma? Solicitando ao inquilino os comprovantes referentes ao condomínio, pagos mensalmente.

O que é o “Benefício de Ordem”?

Vamos exemplificar para esclarecer: o devedor principal de uma obrigação, no caso, o locatário deixou de adimplir com o pagamento dos aluguéis. Ocorre que, antes de se acionar o devedor principal, o credor aciona o fiador. Ou seja, o fiador está sendo acionado para responder pela dívida, sem que antes tenha sido acionado o locatário. Neste caso, o fiador pode requerer seja respeitado o “benefício de ordem” para que, antes dos seus bens responderem à execução, sejam, em primeiro lugar, executados os bens do devedor principal. Ou melhor, o “benefício de ordem” é direito de qualquer fiador em responder pela dívida somente após a execução dos bens do devedor principal.

Todavia, se estiver contratualmente estipulada a solidariedade entre o devedor principal e o fiador, o chamado benefício de ordem perde seus efeitos práticos.

                                                                                     Wolney da Rocha Godoy - Advogado